洛杉矶 Encino 别墅改造投资案例

16688 Ashley Oaks, Encino CA

改造案例介绍

Project Overview

2015年3月,我们以$1,685,000 (其中80%为贷款)购入这处位于Encino(恩西诺)的富人区的一栋别墅。它位于 San Fernando Valley (圣费尔南多谷) 南部的中央部分和圣莫尼卡山脉北坡。距离洛杉矶机场开车40分钟左右。 这个区域的房产的主要特点是土地面积非常大、植被丰富、隐私好、豪宅多。 投资这栋别墅的原因是其内部结构非常有特点:客厅明亮宽敞,举架高,后院空间大,隐私好。 房子整体结构不用太大变动,只需将部分墙体拆除打通空间,提高空间利用效率,翻新厨房、卫生间提升装修品质和档次。整个工期应该不会超过6个月。


项目视频

Project Video

项目位置

Property Location

Encino(恩西诺,西班牙语为常绿)是美国加利福尼亚洛杉矶市的一个富人区。它位于 San Fernando Valley (圣费尔南多谷) 南部的中央部分和圣莫尼卡山脉北坡。该区域房产中间价为:$785,000。中等家庭收入为:$79,956。


2015年3月改造前

Before Photos


2015年4月开始内部拆除

Renovation Started in Early April

美国的别墅多数为木质结构,我们将这个墅内部的原有装饰全部拆除,只留下房屋原有的骨架。在墙体之间重新布电线、更换更好的隔音、保温材料。将原有的天花板提高,让房屋内部变得更通透、更敞亮。




2015年7月别墅内部装修进行中

以下是2015年7月份的照片。内部的装修基本完成,开始进行内部墙体粉刷。 直到这个时候,投资人也许很难想象,这栋160万美金购入的别墅完成后将会以将近300万美金的价格出售。 有丰富的别墅改造经验,还需要有丰富的想象力。从最后一张照片(拍摄于二楼卧室)能看到这栋别墅周围的环境非常安静,全部为地块面积很大的豪宅。




2015年9月上市销售

Ready for Sale

2015年9月别墅已经装修完毕开始上市销售,整个别墅拥有6个卧室6个卫浴间。使用面积4303平方英尺(约399平方米). 原有别墅老旧的砖红颜色已经被我们改造成比较现代的以浅色为主导的色调。一层为生活、娱乐区域,卧室设在二层。 我们保留了别墅原有的建筑结构,将空间打通,配合宽大的推拉门,将室内外生活有机融合。








房产出售成交信息

Information from Zillow.com

投资回报摘要

Investment Return Overview

Details

预计投资回报
房产类型:: 独栋别墅
地址: 16688 ASHLEY OAKS, ENCINO CA
购买价格: $168.5万美金
现金投入: $42.2万美金
房屋贷款: $126.3万美金
持有、改造、销售成本: $80万美金
现金总投入: $122.2万美金
销售价格: $256.9万美金
净利润: $45万美金左右
购买日期: 2015年3月
出售日期: 2016年7月
持有时间:14个月
投资年化回报率: 31%