洛杉矶谢尔曼奥克斯 别墅改造投资案例

4048 Sunnyslope Ave Sherman Oaks

洛杉矶谢尔曼奥克斯介绍

Introducing Sherman Oaks

我们改造的这套别墅已经成功出售!上市不到一个月,改造好的别墅收到了极大的反响!有很多潜在买家来看这套房子,有的甚至来了3-4次!截止到2015年10月13日,我们已经收到了一个全款400万美金的购买合同。另外还有几个意向买家也提出了意向购买合同,但是出价低于我们的400万卖价。不出意外,预计20天内将完成整个房屋交易。看来要马上寻找下一个别墅改造目标了!

Sherman Oaks是靠近洛杉矶西北的一个城市区域,大概9.6平方英里,该区白人占对大多数,其次墨西哥裔,亚裔和非洲裔。Sherman Oaks 位于Encio和Studio city 之间,属于中等房价而且生活指数比较高的区域。因为靠近环球影城和好莱坞主要的电影工作室,在逛街或者餐馆用餐时经常能偶遇好莱坞明星。 该区域房产中间价为:$977,361。中等家庭收入为:$93,465。
下面红色标记为我们改造房产的位置。


改造案例介绍

Overview

2013年9月我们以132万美金购买了位于洛杉矶北边Sherman Oaks的这栋别墅。(成交记录可参考Zillow网站。该别墅位于洛杉矶沿405快速路向北20分钟的Sherman Oaks,Ventura 大道南边非常幽静的位置,周围也不乏各式风格的几百万美金的豪宅。

该别墅土地面积达到1300平米,但使用面积仅为291平米,有3个卧室和3个卫浴间、一间办公室、一间餐厅、一个地下室以及巨大前院和后院的露天泳池。风格为科特角式建筑风格 (Cape Cod)。

该别墅院内绿化植被茂密、设计合理,居住环境舒适安逸。基于我们多年的别墅改造经验,如果将该房产加盖第二层,可以使别墅的总面积达到500-600平米。

这个地区的同等档次住宅每平米的售价在5000美金至7000美金。改造好的别墅售价可达到400万美金左右。

经过两年的精心运作,我们最终在2015年11月(仅用两个月的销售时间)将改造好的别墅以400万美金价格出售。投资人的年华回报率达到了17.88% 总回报率达到35%。


改造前

Before Photos


2014年底开始装修,原有建筑拆除 (点击下方视频查看)

Demolition



改造中 (2015年3月)

During Renovation

对于房产的升级改造,我们计划加盖二层,把主卧和主卫生间设在二层以提升隐私。我们也会为主卧设计落地窗,让主人充分享受房 产周围茂密的植被。除此之外,厨房、所有的卫生间、房门和窗户以及灯具、地板等细节装饰将会重新设计,提升整体层次。改造完成后,整个别墅将拥有6个卧室,8个卫浴间,全新的厨房,家庭影院,一个办公室,官家房,充足的地下储物空间,带按摩浴缸的泳池 。 


Challenge

房产改造的

在别墅翻修改造过程中,最难的当属获得政府的改造批文。 在美国,虽然你拥有房子的产权、拥有土地,但是任何的大规模的装修改造都需要获得政府的批准。每一次重要变动,如旧房拆除、电路改造、管线布排、地基施工等等,都需要获得政府工作人员上门检查批准,确保没有问题后才能继续下一步施工。如果不符合当地规定,则需要停工整改。而且,在洛杉矶不同城市的政府对于标准有不同的规定。 这需要团队拥有绝对丰富的经验,确保改造过程的每一个环节的顺利,达到不耽搁时间和浪费资本的投资效果。

2015年5月房屋主要架构已经进入尾声

2015 May


2015年8月装修进行中

2015 August



2015年9月正式上市销售

September 2015

经过不懈的努力,这处位于Sherman Oaks 的房产上市销售了!

 

装修后的别墅外观为简洁的白色,完美融入周边优美的风景。院子四周有较高的植被覆盖,很好的减少噪音,尊重住户的隐私。 前院面积很大,满足未来主人举办party来宾的停车需求。

房子内部设计大方,非常通透。客厅面积大,全部被很好利用起来,客厅前后都是推拉落地门,符合现代人室内外合一的生活方式。厨房的设计典雅大气,可放双门大冰箱,居家女主人的最爱。二层有多个卧室和一个主卧。 主卧面积巨大,从落地窗望去,风景一览无余。主卧的卫生间更是亮点、简洁大气,配有蒸汽浴室,主人在家便可可尽情享受SPA,放松身心。

总体而言,这栋别墅既注重整体设计,又照顾各处细节,是成功人士品质生活的不二选择。

该房产在 Zillow.com 网站销售信息。


装修后实景拍摄(组图)

Financial Projection

Financial Projection

投资回报

Details
房产类型: 独栋别墅
地址: 4048 Sunnyslope Ave Sherman Oaks
购买日期: 2013年9月
销售时间: 2015年11月
购买价格: $1,320,000
持有和改造成本: $1,700, 000(包括改造费用和银行利息)
销售价格: $4,000,000
利润: $980,000
现金投入: $1,200,000
投资年化回报率: 17.88%