领跑全球，洛杉矶房产真这么牛？

『曼德维尔』有幸拜读了恒大研究院任泽平老师的《全球房价大趋势》文章放眼全球近百年房价走势，探究到驱动不同经济体，主要大都市圈房价，走势，以及背后的因素及规律。

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全球房价不是都在涨？从主要23个经济体来看，能跑过GDP增速的国家也就7个。

1970-2017年全球23个主要经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%，英国、美国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%，德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。

房价涨是货币的幻觉？

大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象，不同程度的货币超发，引起资产价格变化，1970-2017年，23个经济体本币房价年均增速6.5%、本币名义GDP增速为7.8%，二者高度相关。所以，房价上涨并没有真的涨，很多情况是“什么都在涨”造成的。

大都市圈房价跑赢印钞机

房地产具有抗通胀属性，能分享经济增长红利；人口涌入经济强国，比如前面提到的23个经济体中的前7名可以说是不动产投资的保险柜。长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，经济强国的大都市圈的房地产是其中之一。

1）人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。

英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍，远超英国整体的61倍；法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍，明显超过法国整体的22.7倍；美国洛杉矶市1975-2017年房价上涨13.9倍，纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍，都大大高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。

2）在大都市圈内部，核心区域房价涨幅显著高于其他地区。

在英国，1995年1月至2018年3月，内伦敦房价上涨6.4倍，大于外伦敦的4.8倍。在法国，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房价涨幅达2.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。

在美国，1987-2017年，纽约市曼哈顿区2.14、超过纽约市的1.14倍。洛杉矶核心区房价上涨则超过大洛杉矶区域2倍。在日本，在房价见顶前五年，东京都区部房价上涨2倍，高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。

3）人口流入幅度大的地区，房价涨幅可能更大。

日本东京都因人口持续流入，在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹，2006-2016年累计上涨11.7%，居日本之首。

当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区，但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶地区，因而涨幅相对较低。1975-2017年，纽约分区房价上涨9.5倍，明显低于洛杉矶分区的13.9倍。