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28 Sep In Uncategorized 视野智库
领跑全球,洛杉矶房产真这么牛?

『曼德维尔』有幸拜读了恒大研究院任泽平老师的《全球房价大趋势》文章放眼全球近百年房价走势,探究到驱动不同经济体,主要大都市圈房价,走势,以及背后的因素及规律。

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  • 全球房价不是都在涨?从主要23个经济体来看,能跑过GDP增速的国家也就7个。

 

 

1970-2017年全球23个主要经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%,英国、美国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%,德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。

  • 房价涨是货币的幻觉?

 

 

大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象,不同程度的货币超发,引起资产价格变化,1970-2017年,23个经济体本币房价年均增速6.5%、本币名义GDP增速为7.8%,二者高度相关。所以,房价上涨并没有真的涨,很多情况是“什么都在涨”造成的。

 

 

大都市圈房价跑赢印钞机

 

 

房地产具有抗通胀属性,能分享经济增长红利;人口涌入经济强国,比如前面提到的23个经济体中的前7名可以说是不动产投资的保险柜。长期来看,全球货币超发是普遍现象,广义货币增速多高于名义GDP增长,能够跑赢印钞机的资产不多,经济强国的大都市圈的房地产是其中之一。

1)人口向大城市及大都市圈集聚,首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。

英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍,远超英国整体的61倍;法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍,明显超过法国整体的22.7倍;美国洛杉矶市1975-2017年房价上涨13.9倍,纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍,都大大高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。

 

2)在大都市圈内部,核心区域房价涨幅显著高于其他地区。

在英国,1995年1月至2018年3月,内伦敦房价上涨6.4倍,大于外伦敦的4.8倍。在法国,1997年4季度至2017年3季度,巴黎市房价涨幅达2.95倍,明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。

在美国,1987-2017年,纽约市曼哈顿区2.14、超过纽约市的1.14倍。洛杉矶核心区房价上涨则超过大洛杉矶区域2倍。在日本,在房价见顶前五年,东京都区部房价上涨2倍,高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。

3)人口流入幅度大的地区,房价涨幅可能更大。

日本东京都因人口持续流入,在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹,2006-2016年累计上涨11.7%,居日本之首。

当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区,但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶地区,因而涨幅相对较低。1975-2017年,纽约分区房价上涨9.5倍,明显低于洛杉矶分区的13.9倍。

 

 

从全球资产配置角度看,一些经济增长潜力大的经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。作为世界一线城市,美国第二大都会区,『曼德维尔』在洛杉矶核心区开发20年…

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来自【泽平宏观】

 











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